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2020年长租公寓市场年报

发布日期:2021-08-30 15:36浏览次数:

2020年是长租公寓市场的秋冬季节。疫情全年笼罩的情况下,长租市场的供需两方都遭到了打击,尤其是需求端,在2020年上半年有很大的缩减。另一方面则是市场本身积攒的巨大风险在疫情下集中爆发了。不计成本扩大规模,以求在垄断市场后获得垄断利润的经营方式,得到的结果就是资金链断裂,“爆雷”不断。

对于长租市场的表现,政策端一面加强监管,一面多渠道支持。长租公寓的乱象离不开“长收短付”、“高收低租”、“租金贷”这几个关键词,政策监管的发力点也着重打击高风险的经营行为,包括规范市场主体行为、禁止高风险经营、监管租金等方式。在支持市场的发展上,政策端的举措多着眼于财政补助上。同时,政策在供给增加、疫情相关等方面也进行了发力。

长租市场本身存在诸多问题,但也有向好的一面。市场面临最大的问题是还没有企业摸索出长期稳定的盈利模式,2020年“爆雷”就是经营端有缺陷的集中体现。企业面临着低毛利、供求不稳定、资本市场不认可等诸多压力,但是不少企业也在积极摸索如何做好这门生意。许多企业在细分市场开始积极发力,试图通过提供高附加值的产品获得更高利润。企业间的合作也越来越多,许多大型的房企、金融机构也积极参与并合作,分摊市场的风险,摸索多元化经营的方式。

长租市场的未来是值得期待的。只要市场的需求依然存在,这个市场终会走出一条合适的发展之路的。政策端仍然将对长租市场继续支持,保障人民的居住权。融资端,长租市场目前的融资额相比市场还有很大的想象空间。企业也在后疫情时代不断探索可以长期获得收益的经营模式。相信在多方发力下,长租市场的未来将会更加稳健。

2020年长租公寓市场年报

政策篇

鼓励发展与加强行业规范并重

在政策方面,2020年的政策基调分为两方面,一面是积极培育市场,促进市场的发展,另一面是加大对市场的规范。在中央层面上,政策更多着眼于对市场的支持和促进。在地方层面上,政策在规范市场和支持市场上均有侧重,尤其是在市场风险较大时候,在市场规范、加强监管上进行了发力。同时,地方政策也因地施策,在多个方面支持长租市场的发展。

1、中央政策:支持市场发展,维护市场秩序

2020年,中央的总体基调是大力维护和发展长租市场。以保障人民的居住权为出发点,大力发展长租市场,在财政、立法、土地等方面都给予了支持。同时,在立法端加强了对市场的管理,进一步维护市场的秩序。

具体来看,政策主要包含以下几方面:从整体基调上看,2020年中央在长租上的相关政策是以发展和保障市场为主的。坚定不移地落实房地产的长效机制、加强住房保障的体系建设、扩大保障性租赁住房的供给是中央层面一以贯之的原则。同时,为了鼓励发展长期租赁住房,有关部门落实和完善发展租赁住房的规划、土地、税收、金融等支持政策,从多个维度保障市场的运作机制。在立法的相关工作上,住建部在9月对《住房租赁条例(征求意见稿)》(下称《条例》)进行了公开的意见征询。《条例》主要在市场行为的规范、权利人的权利保障、不当经营行为的禁止、租金的监管等方面在立法层面做了规定。主要目的是针对长租市场的乱象进行有针对性的整治,保障长租市场可以稳健地运作。在财政保障上,财政部和住建部公布了2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,包括天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安8个城市。按照住建部之前公布的规则,这8个城市在3年的示范期内将合计获得198亿的财政补贴。

表:2020年中央层面住房租赁政策相关一览表

2020年长租公寓市场年报

数据来源:中指研究院整理

2、地方政策:规范和支持并重

2020年,地方政策在规范市场上的政策频出。主要原因是市场积攒的风险在疫情的背景下爆发,破坏了市场的正常运行机制,给人民生活、社会稳定带来了不良的负面影响。除了在稳定市场秩序、规范市场主体行为上发力之外,各地政府还在财政支持、疫情防控、市场供给增加等方面进行了倾斜。一面规范市场,让市场可以有序运作,防止市场再次聚集风险。一面大力支持,帮助市场积极恢复。

➤规范市场秩序政策频出,维护住房租赁市场运行

在2020年地方关于长租市场发布的各项政策中,占比最大的就是市场规范类的政策。据不完全统计,市场规范类的政策在全部政策中的占比接近4成。长租公寓的市场发展还处于早期的阶段,市场比较混乱,今年长租企业频频“爆雷”,更加凸显出仅依靠市场本身难以稳健发展的问题。房源和合同不做备案,存在诸多虚假信息,扰乱市场秩序。经营者本身资质存在问题,一旦经营出现不利状况就人去楼空。扩盘子、抢市场,许多企业为了规模采用“高收低租”的高风险经营方式。玩资本游戏,“长收短付”、违规使用“租金贷”的现象已经成了标准玩法。还有其他的诸多问题,都让这个市场的生长偏离了正常的经营逻辑。因此,规范市场的政策不断出台,稳住市场的运行秩序,避免市场走向不可控制的境地。

表:2020年各地规范租赁市场的相关(一)

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